Wanneer u een recreatiewoning aankoopt en exploiteert om er huuropbrengsten uit te verkrijgen, kunt u voor de omzetbelasting als ondernemer aangemerkt worden. Om aangemerkt te worden als ondernemer dient o.a. een BTW nummer aan te vragen bij uw regionale belastingskantoor. Als u de recreatiewoning enkel zelf gaat gebruiken, bent u geen ondernemer in de zin van de omzetbelasting. Pas als u de woning tenmiste 140 dagen per jaar beschikbaar stelt voor de verhuur via een professionele verhuurorganisatie, neemt de belastingdienst aan dat u ondernemer bent.

Omzetbelasting (19% BTW) bij levering vakantiewoning

Bij de aankoop van een nieuwe recreatiewoning dient altijd omzetbelasting betaald te worden. Een nieuwe woning betreft een woning waarvan de levering plaatsvindt tijdens de bouw of uiterlijk 2 jaar na de eerste ingebruikname. Wanneer u de recreatiewoning laat verhuren door een professionele verhuurorganisatie is het mogelijk om de BTW terug te vorderen. Als u de woning naast verhuur ook voor eigen gebruik aanschaft is niet alle voorbelasting terug te vorderen. De aftrek van voorbelasting wordt dan berekend in de verhouding tussen de perioden waarin de woning is verhuurd en de perioden van prive gebruik. Perioden van leegstand worden in deze berekeningen niet meegenomen. U biedt de woning immers wel aan voor de verhuur. Is de woning meer dan 2 jaar in gebruik (verhuur) en de woning wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar dan vindt er een BTW belaste levering plaats. Een voorwaarde is wel dat de verkoper en de koper ondernemers zijn voor de omzetbelasting. Door het opteren voor belaste verkoop wordt de terugbetaling van omzetbelasting vermeden. De herzieningsperiode van 10 jaar gaat opnieuw in. Wanneer eenzelfde eigenaar 10 jaar lang opteert, zal de BTW na 10 jaar niet meer van toepassing zijn en hoeft er geen BTW belaste verkoop plaats te vinden. De BTW is dan “betaald”.

Sinds juni 2008 is er ook een andere mogelijkheid, overdracht van een algemeenheid van goederen. Als aan artikel 31 Wet op de omzetbelasting 1968 wordt voldaan kan het optieverzoek belaste levering achterwege blijven. Van een algemeenheid van goederen bij de overdracht van een onroerende zaak en aanverwante contracten is sprake indien: met de onroerende zaak een autonome economische activiteit kan worden uitgeoefend (te weten het exploiteren van de onroerende zaak door middel van verhuur) en de verkoop niet valt aan te merken als de verkoop van een goed zonder meer (zoals de verkoop van een voorraad producten). Groot voordeel hiervan is dat de herzieningstermijn niet opnieuw aanvangt.

Omzetbelasting (6% BTW) over de huuropbrengsten

De door eigenaar (ondernemer) ontvangen huurinkomsten zijn belast met BTW. Dit is een heffing van 6% (laagtarief). Deze BTW dient u af te dragen aan de fiscus, tenzij u gebruik kunt maken van de kleine ondernemersregeling